HOME
MENU
email
facebook
youtube
封面故事
專題報導
熟齡人生
名醫觀點
財經風向
卓越教育
資訊安全專題報導
SNQ國家品質標章
國際醫療專題報導
水資源報導
六都系列報導
選戰風雲錄
前進朝鮮
前進江西
卓越五星月餅大評比
卓越室內設計管理大賞
學不會的教訓-奈米的反噬
產業時事
科技風雲
房市議題
產業亮點
國際視野
卓越趨勢
金融趨勢
Life Style
品生活
健康
音樂世界
藝文天地
美饌人生
編輯精選
火線議題
熱門話題
卓越論壇
專題報導
兩岸聚焦
人物專訪
創新創業
臺韓快訊
卓越女性
法律講堂
特別企劃
卓越快訊
各期目錄
封面故事
專題報導
熟齡人生
名醫觀點
財經風向
卓越教育
資訊安全專題報導
SNQ國家品質標章
國際醫療專題報導
水資源報導
六都系列報導
選戰風雲錄
前進朝鮮
前進江西
卓越五星月餅大評比
卓越室內設計管理大賞
學不會的教訓-奈米的反噬
產業時事
科技風雲
房市議題
產業亮點
國際視野
卓越趨勢
金融趨勢
編輯精選
火線議題
熱門話題
卓越論壇
專題報導
兩岸聚焦
人物專訪
創新創業
臺韓快訊
卓越女性
法律講堂
Life Style
品生活
健康
音樂世界
藝文天地
美饌人生
影音報導
專欄作家
特別企劃
卓越快訊
卓越學院
卓越保險
各期目錄
關於我們
集團簡介
關於卓越雜誌
版權聲明
讀者服務
聯絡我們
廣告刊登
雜誌廣告
數位廣告
MENU
搜尋頁面
搜尋結果:江非凡
搜尋頁面
政策打房溫和 房地產持續看漲
適度規範有助刺激市場
文:
江非凡
2021-02-01
疫情重創全球經濟,各國政府全力灌水救經濟,致使國內外熱錢大爆發,全台資金流入房市,其中預售屋更在訂金相對總價成本低廉,致紅單亂象頻傳,不少投資客搶進轉手賺價差,種種亂象遭質疑房市炒太兇,然而國人普遍認同有土斯有財,打房要跌恐怕很難。
【文‧江非凡】
二○二○年是國際經濟局勢變化極大的一年,伴隨著全球COVID-19疫情蔓延,致使世界經濟發展、匯率利率變動、股市房市起伏、兩岸情勢發展,可謂是詭異多變、動盪不安的一年。但由於全球利率趨近於零,國內房貸利率亦維持在一‧五%以下,國際熱錢流入市場資金氾濫,游資導向國內股市、房市,形朔資本市場成交量及價格齊揚。
圖/本刊資料室
利率低、游資竄
台幣匯價及房價創高續漲
在這波逾一年疫情衝擊下,各國政府為挽救經濟紛紛透過財政政策撒天文數字的資金,無論美國、日本還是歐洲央行持續擴張信用。而台灣由於經濟基本面佳,相較全球經濟還在修復衰退,短期仍不會進入大宗商品價格全面上漲,而對應台灣,因通膨帶來升息壓力相當有限。
由於疫情在全球持續延燒,推升了遠距工作和線上學習的需求,也推動了傳統個人電腦PC市場的需求。據市場調研機構IDC日前公布數據顯示,相關電子產業出貨增長與電子零組件與資通訊設備轉單效應加持,帶動去年出口值衝上三千四百五十二億美元歷史新高,相較美元走貶,台股高殖利率吸引熱錢持續湧入,新台幣升值已成新常態下,今年新台幣兌美元匯價開年一度強勢升值至二十七:一價位,創下逾二十三年來新高點。
日前央行於臉書粉絲頁上,以「同舟共濟,穩定匯市大家一起來」為題貼文指出,「此次新冠肺炎疫情造成外匯市場劇烈變動,如果大家大量拋售美元,將導致美元價格愈賣愈低,這不但不利國內廠商的報價,且會發生匯損情況,央行本於職責會調節匯市,但也請大家共同維護國內匯市的穩定。」但市場缺乏美元買盤,近期包括外資匯入、出口廠商甚至散戶投資人都加入拋匯行列,央行公開喊話希望廠商與大眾都能理性,不要爆發恐慌性拋匯,卻讓市場供需更加失衡。
國際為提振疫情影響的低迷經濟,自去年初以來便大量釋放資金,熱錢四處流竄。於此同時,國內也受惠於降息使國內房貸利率處於歷史新低,加上鎖國政策台商資金回流,長期扮演國人投資工具的股市及房市均創下歷史高點,由於第四季也是傳統的房市旺季,加上國內在低利率、台商回流、市場資金充沛之下,讓整體房市展現不小能量,央行在去年十二月七日推出「不動產貸款限貸措施」,希望打炒房及抑制投機炒作,期待有所效果。
商辦、廠辦續強、壽險業狼性競標
商用不動產交易衝
回顧國內不動產及土地市場這一年可說是力道強勁,儘管歷經年初疫情、中美貿易戰、到年底央行祭出信用管制政策打炒房,商用不動產交易反向揮別愁雲慘霧,疫情衝擊促成資金回流契機,台商及企業加碼投資需求支撐,帶動整體大型案件交易,各類產品紛紛有創下單件總額為歷年新高之交易。而市場強烈的需求也帶動建商、壽險業更積極購地開發,其中台北市最為亮眼,全年土地交易總金額創近十年新高。
按信義全球資產分析,商用不動產市場成長,主要是來自中大型企業的實質需求,而且需求規模高總價交易也跟著增多,各類產品單筆交易總額新高記錄頻傳。以上市櫃法人年度商用不動產總交易金額一千三百○九億元,創二○一二年以來新高,其中工業廠房交易達七七一億元,占整體近六十%。若從買方類別來看,以壽險業為主,投資金額三五九億元占整體商用不動產交易金額二七%,其次是科技業以三一六億元,科技大廠台積電就在台南投入一百億元。
另外,在土地交易總額達一千九百四十九億元,主要買家乃以建設及壽險為主,若以區域別來看,台北市總交易金額達
一千一十二億元,占整體市場五成,為前年四九三億逾二倍,其中又以南港區最高。除台北外,台中也越來越受建設業青睞,出現北部建商卡位台中土地盛況,又以七期搶得最激烈。
沒人沒消費 商圈租金重挫
商辦追捧辦公大樓愈貴愈漲
受COVID-19疫情爆發後,各國實施邊境管制,來台觀光人數更是驟減,去年預估減少逾八成,仰賴觀光客的北市商圈不如往日,使租金行情紛下修,房東降低房租共體時艱。如西門町預估租金行情普遍減少三成至五成,而士林商圈在一包水果千元坑殺觀光客新聞本地遊客不去,外地觀光客在疫情影響也為之卻步,致使士林夜市已成為重災區。
過往永康商圈一店難求,近期三角窗或近捷運站的黃金區位店面也開始出現空租,區域店面租金打折已非新聞。而台北市政府地政局日前發布公告土地現值調幅,由於疫情衝擊,影響商業活動,導致西門、東區、士林夜市等商圈地價罕見下跌;另一方面,根據高力國際統計,台北市商辦總體均價每坪月租兩千三百三十五元,年漲幅一‧九八%,其中頂級商辦漲幅最大年漲三‧四五%,每坪月租來到三千三百二十八元,A級商辦年漲幅也有二‧○四%,平均月租來到二千四百二十四元。B級商辦也微漲○‧五七%,平均月租來到一千九百四十元。
短期新增供給,業者預估將包括元大人壽一江街案、大巨蛋、富邦長春段案、玉山敦北總部以及全球希望廣場等案,但這些新增供給,多數為自用或已經被預租,實際上能釋出市場的空間相對有限。
到了二○二二年,則僅有新增皇翔台汽北站案約一‧七萬坪,因此,在二○二二年之前,北市商辦仍屬於房東市場。
中長期方面,二○二三年預計有近四‧六五萬坪辦公室新增供給面積釋出,包括敦南安和大樓、富邦A25案、國壽松江路案等,緊接著二○二四年還有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空總以及國泰環宇案,合計高達八‧四萬坪,累計超過十三萬坪,屆時空置率預料將上升。
資金湧入 買盤接手
後續囤房稅最後手段
外資資金匯入,央行外匯管理慣例是熱錢匯入後,最遲一周內要進場買股,從股市撤出後,一周內須匯出,如果毫無理由,賣股後一直把錢停在帳上,就會引來央行關切,要求外資若不買股,就得立刻撤出,否則就有炒匯嫌疑,這部分資金並不適宜進場買賣不動產。
另一方面,去年五月中國人大公布「港版國安法」提案,便傳出資金醞釀撤離香港,伴隨而來移民潮更是倍數增長,按港澳申請來台居留人數,以及買房取得不動產的件數,大舉湧入是已是外界認知實質買盤;其次,台灣自二○一九年八月施行『境外資金匯回專法』,以優惠稅率鼓勵台灣個人與企業匯回境外資金。此部分針對個人或法人的境外資金,過去沒有課徵過個人所得稅或課徵過營利事業所得稅,現在將境外資金匯回台灣,以期適用專法課以低於十%以下稅率。
這些境外資金專法上路,匯回資金法定五%可自由運用,將導致一波熱錢投入房市,恐推升房價。對此,外界預估換算規模約一百多億元,將成為炒房幫凶,於此同時,國內房市交易量年增二成以上,若全面湧入房市,恐造成房價持續上揚。
資金大量回流,國內資金氾濫,利率偏低,導致預售屋出現紅單、白單(預售屋承購權)交易滿天飛,引發房價蠢蠢欲動,讓所得追不上房價的弱勢團體人心惶惶。為有效打壓炒作歪風,立法院配合行政院趕在去年底三讀修正通過『平均地權條例』等時價登陸2.0條文,明定成交案件的門牌、地號要完整揭露,並溯及到已揭露案件,也增訂紅單納管機制,禁止紅單轉售,違者最高可按建築戶處新台幣一百萬元罰鍰。
然而,營建成本近年持續飆漲,估計整體上漲幅度已高達十五%至二十%,最近已有營造廠向建商採取「成本加成」的報價策略,有些建商「封盤」不賣,打算把上漲的營建成本反應在未來房價上。房地產業者預期,房價欲小不易。
央行提出房市選擇性信用管制措施,鎖定公司法人購置住宅、自然人購置第三戶以上等進行貸款成數限制,以抑制投資客炒房,各界都予以肯定。惟持有的不動產中超過三戶以上部分,申報為「非自住」房屋,地方政府雖可以課到囤房稅,但實際上目前稅率仍相對保守,未來『房屋稅條例』如作修訂,財政部加入打炒房將有立竿見影的效果。
後市欲小不易
上漲保值仍以需求考量
按去年七至十一月國銀放款共增加五千五百七十億元,其中房貸及建築融資就增加四千九百七十八億元,占率近九成。為有效控管不動產融資成數,金管會趕在去年底宣布不動產授信計提資本新規定,以土地建築融資的資本成本則拉高,新制對銀行而言,土建融部分將適用一五○%的風險權數,也較現行屬企業債權且無外部信評者適用百分之百的風險權數更高,風險權數愈高,銀行資本適足率愈低,新制有助控管銀行授信風險,並避免建商以案養案,使建商未來推案成本將因此拉高。
由於國人對於不動產持有觀念,主計總處調查顯示,二○一九年自有住宅比率為八四‧七%,近十年都相當平穩無顯著波動,可見台灣人對於「有土斯有財」的堅持始終如一。全台個人擁屋的數目,持有一間房子的屋主全台共有八百萬戶,占總數的七五‧六七%;持有兩房至四房以上者,共計二五七萬戶,占比二四‧三三%,內政部定調國內房屋所有權分布尚屬均衡,認無明顯囤房現象。囤房稅自二○一四年通過實施,針對非自用住宅,房屋稅稅率雖然已上修至最低一‧五%、最高三‧六%,曾有在野黨提議,希望再度提高多屋持有者的稅率,以打擊多戶囤房者,無異重重打擊大量持有者成本,預期加重此一政策手段仍會相對保守。
台灣目前正面臨房地產與股票市值雙雙挑戰歷史新高點,然而實質薪資、儲蓄率、家戶負債與出生率卻在負向增長,悲觀者認為在不久的將來,台灣的實質購買力將無法繼續支撐高房價與高股價,泡沫的破滅近在眼前;樂觀認為,受制於央行祭出信用管制打炒房政策,短期市場交易熱度可能受整體氛圍連帶影響,但政策並非針對實質需求的商用不動產,近期在國內經濟表現佳、低利率環境、產業回流的資金動能與實質需求充足等關鍵因子若能維持下、加上政府持續推動重大建設、以及都更危老題材,商用不動產物件仍會是市場資金尋求保值停泊的很好去處,預期今年商用不動產表現仍平穩可期。
整體而言,打炒房政策仍會在持續加碼,房市可能受到壓抑,但受到建材勁揚,引發建築相關產業通貨膨脹,刺激保值心態,市場剛性需求持續撐場,同時都更換屋市場也將大幅推升,適度的打房有助市場交易價量健康發展。
未來隨著全球疫情趨緩,國際農工原料價格持續回升,主計處預測今年國內的經濟成長三‧八三%,對房市基本面視為利多,外界預期全年雙北市房價仍有個位數漲幅,而雙北以外包括桃園、台中、台南、高雄四都房價,在相對基期低,漲幅將有機會倍數於雙北。
回列表頁
卓越雜誌