產業時事

政策打房溫和 房地產持續看漲

適度規範有助刺激市場

江非凡 2021-02-01

疫情重創全球經濟,各國政府全力灌水救經濟,致使國內外熱錢大爆發,全台資金流入房市,其中預售屋更在訂金相對總價成本低廉,致紅單亂象頻傳,不少投資客搶進轉手賺價差,種種亂象遭質疑房市炒太兇,然而國人普遍認同有土斯有財,打房要跌恐怕很難。

【文‧江非凡】

 
二○二○年是國際經濟局勢變化極大的一年,伴隨著全球COVID-19疫情蔓延,致使世界經濟發展、匯率利率變動、股市房市起伏、兩岸情勢發展,可謂是詭異多變、動盪不安的一年。但由於全球利率趨近於零,國內房貸利率亦維持在一‧五%以下,國際熱錢流入市場資金氾濫,游資導向國內股市、房市,形朔資本市場成交量及價格齊揚。

 

圖/本刊資料室

利率低、游資竄
台幣匯價及房價創高續漲
 

在這波逾一年疫情衝擊下,各國政府為挽救經濟紛紛透過財政政策撒天文數字的資金,無論美國、日本還是歐洲央行持續擴張信用。而台灣由於經濟基本面佳,相較全球經濟還在修復衰退,短期仍不會進入大宗商品價格全面上漲,而對應台灣,因通膨帶來升息壓力相當有限。

由於疫情在全球持續延燒,推升了遠距工作和線上學習的需求,也推動了傳統個人電腦PC市場的需求。據市場調研機構IDC日前公布數據顯示,相關電子產業出貨增長與電子零組件與資通訊設備轉單效應加持,帶動去年出口值衝上三千四百五十二億美元歷史新高,相較美元走貶,台股高殖利率吸引熱錢持續湧入,新台幣升值已成新常態下,今年新台幣兌美元匯價開年一度強勢升值至二十七:一價位,創下逾二十三年來新高點。

日前央行於臉書粉絲頁上,以「同舟共濟,穩定匯市大家一起來」為題貼文指出,「此次新冠肺炎疫情造成外匯市場劇烈變動,如果大家大量拋售美元,將導致美元價格愈賣愈低,這不但不利國內廠商的報價,且會發生匯損情況,央行本於職責會調節匯市,但也請大家共同維護國內匯市的穩定。」但市場缺乏美元買盤,近期包括外資匯入、出口廠商甚至散戶投資人都加入拋匯行列,央行公開喊話希望廠商與大眾都能理性,不要爆發恐慌性拋匯,卻讓市場供需更加失衡。

國際為提振疫情影響的低迷經濟,自去年初以來便大量釋放資金,熱錢四處流竄。於此同時,國內也受惠於降息使國內房貸利率處於歷史新低,加上鎖國政策台商資金回流,長期扮演國人投資工具的股市及房市均創下歷史高點,由於第四季也是傳統的房市旺季,加上國內在低利率、台商回流、市場資金充沛之下,讓整體房市展現不小能量,央行在去年十二月七日推出「不動產貸款限貸措施」,希望打炒房及抑制投機炒作,期待有所效果。
 
商辦、廠辦續強、壽險業狼性競標
商用不動產交易衝

 
回顧國內不動產及土地市場這一年可說是力道強勁,儘管歷經年初疫情、中美貿易戰、到年底央行祭出信用管制政策打炒房,商用不動產交易反向揮別愁雲慘霧,疫情衝擊促成資金回流契機,台商及企業加碼投資需求支撐,帶動整體大型案件交易,各類產品紛紛有創下單件總額為歷年新高之交易。而市場強烈的需求也帶動建商、壽險業更積極購地開發,其中台北市最為亮眼,全年土地交易總金額創近十年新高。

按信義全球資產分析,商用不動產市場成長,主要是來自中大型企業的實質需求,而且需求規模高總價交易也跟著增多,各類產品單筆交易總額新高記錄頻傳。以上市櫃法人年度商用不動產總交易金額一千三百○九億元,創二○一二年以來新高,其中工業廠房交易達七七一億元,占整體近六十%。若從買方類別來看,以壽險業為主,投資金額三五九億元占整體商用不動產交易金額二七%,其次是科技業以三一六億元,科技大廠台積電就在台南投入一百億元。

另外,在土地交易總額達一千九百四十九億元,主要買家乃以建設及壽險為主,若以區域別來看,台北市總交易金額達
一千一十二億元,占整體市場五成,為前年四九三億逾二倍,其中又以南港區最高。除台北外,台中也越來越受建設業青睞,出現北部建商卡位台中土地盛況,又以七期搶得最激烈。
 
沒人沒消費 商圈租金重挫
商辦追捧辦公大樓愈貴愈漲

 
受COVID-19疫情爆發後,各國實施邊境管制,來台觀光人數更是驟減,去年預估減少逾八成,仰賴觀光客的北市商圈不如往日,使租金行情紛下修,房東降低房租共體時艱。如西門町預估租金行情普遍減少三成至五成,而士林商圈在一包水果千元坑殺觀光客新聞本地遊客不去,外地觀光客在疫情影響也為之卻步,致使士林夜市已成為重災區。

過往永康商圈一店難求,近期三角窗或近捷運站的黃金區位店面也開始出現空租,區域店面租金打折已非新聞。而台北市政府地政局日前發布公告土地現值調幅,由於疫情衝擊,影響商業活動,導致西門、東區、士林夜市等商圈地價罕見下跌;另一方面,根據高力國際統計,台北市商辦總體均價每坪月租兩千三百三十五元,年漲幅一‧九八%,其中頂級商辦漲幅最大年漲三‧四五%,每坪月租來到三千三百二十八元,A級商辦年漲幅也有二‧○四%,平均月租來到二千四百二十四元。B級商辦也微漲○‧五七%,平均月租來到一千九百四十元。

短期新增供給,業者預估將包括元大人壽一江街案、大巨蛋、富邦長春段案、玉山敦北總部以及全球希望廣場等案,但這些新增供給,多數為自用或已經被預租,實際上能釋出市場的空間相對有限。

到了二○二二年,則僅有新增皇翔台汽北站案約一‧七萬坪,因此,在二○二二年之前,北市商辦仍屬於房東市場。

中長期方面,二○二三年預計有近四‧六五萬坪辦公室新增供給面積釋出,包括敦南安和大樓、富邦A25案、國壽松江路案等,緊接著二○二四年還有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空總以及國泰環宇案,合計高達八‧四萬坪,累計超過十三萬坪,屆時空置率預料將上升。
 
資金湧入 買盤接手
後續囤房稅最後手段
 

外資資金匯入,央行外匯管理慣例是熱錢匯入後,最遲一周內要進場買股,從股市撤出後,一周內須匯出,如果毫無理由,賣股後一直把錢停在帳上,就會引來央行關切,要求外資若不買股,就得立刻撤出,否則就有炒匯嫌疑,這部分資金並不適宜進場買賣不動產。

另一方面,去年五月中國人大公布「港版國安法」提案,便傳出資金醞釀撤離香港,伴隨而來移民潮更是倍數增長,按港澳申請來台居留人數,以及買房取得不動產的件數,大舉湧入是已是外界認知實質買盤;其次,台灣自二○一九年八月施行『境外資金匯回專法』,以優惠稅率鼓勵台灣個人與企業匯回境外資金。此部分針對個人或法人的境外資金,過去沒有課徵過個人所得稅或課徵過營利事業所得稅,現在將境外資金匯回台灣,以期適用專法課以低於十%以下稅率。

這些境外資金專法上路,匯回資金法定五%可自由運用,將導致一波熱錢投入房市,恐推升房價。對此,外界預估換算規模約一百多億元,將成為炒房幫凶,於此同時,國內房市交易量年增二成以上,若全面湧入房市,恐造成房價持續上揚。

資金大量回流,國內資金氾濫,利率偏低,導致預售屋出現紅單、白單(預售屋承購權)交易滿天飛,引發房價蠢蠢欲動,讓所得追不上房價的弱勢團體人心惶惶。為有效打壓炒作歪風,立法院配合行政院趕在去年底三讀修正通過『平均地權條例』等時價登陸2.0條文,明定成交案件的門牌、地號要完整揭露,並溯及到已揭露案件,也增訂紅單納管機制,禁止紅單轉售,違者最高可按建築戶處新台幣一百萬元罰鍰。

然而,營建成本近年持續飆漲,估計整體上漲幅度已高達十五%至二十%,最近已有營造廠向建商採取「成本加成」的報價策略,有些建商「封盤」不賣,打算把上漲的營建成本反應在未來房價上。房地產業者預期,房價欲小不易。

央行提出房市選擇性信用管制措施,鎖定公司法人購置住宅、自然人購置第三戶以上等進行貸款成數限制,以抑制投資客炒房,各界都予以肯定。惟持有的不動產中超過三戶以上部分,申報為「非自住」房屋,地方政府雖可以課到囤房稅,但實際上目前稅率仍相對保守,未來『房屋稅條例』如作修訂,財政部加入打炒房將有立竿見影的效果。
 
後市欲小不易
上漲保值仍以需求考量
 

按去年七至十一月國銀放款共增加五千五百七十億元,其中房貸及建築融資就增加四千九百七十八億元,占率近九成。為有效控管不動產融資成數,金管會趕在去年底宣布不動產授信計提資本新規定,以土地建築融資的資本成本則拉高,新制對銀行而言,土建融部分將適用一五○%的風險權數,也較現行屬企業債權且無外部信評者適用百分之百的風險權數更高,風險權數愈高,銀行資本適足率愈低,新制有助控管銀行授信風險,並避免建商以案養案,使建商未來推案成本將因此拉高。

由於國人對於不動產持有觀念,主計總處調查顯示,二○一九年自有住宅比率為八四‧七%,近十年都相當平穩無顯著波動,可見台灣人對於「有土斯有財」的堅持始終如一。全台個人擁屋的數目,持有一間房子的屋主全台共有八百萬戶,占總數的七五‧六七%;持有兩房至四房以上者,共計二五七萬戶,占比二四‧三三%,內政部定調國內房屋所有權分布尚屬均衡,認無明顯囤房現象。囤房稅自二○一四年通過實施,針對非自用住宅,房屋稅稅率雖然已上修至最低一‧五%、最高三‧六%,曾有在野黨提議,希望再度提高多屋持有者的稅率,以打擊多戶囤房者,無異重重打擊大量持有者成本,預期加重此一政策手段仍會相對保守。

台灣目前正面臨房地產與股票市值雙雙挑戰歷史新高點,然而實質薪資、儲蓄率、家戶負債與出生率卻在負向增長,悲觀者認為在不久的將來,台灣的實質購買力將無法繼續支撐高房價與高股價,泡沫的破滅近在眼前;樂觀認為,受制於央行祭出信用管制打炒房政策,短期市場交易熱度可能受整體氛圍連帶影響,但政策並非針對實質需求的商用不動產,近期在國內經濟表現佳、低利率環境、產業回流的資金動能與實質需求充足等關鍵因子若能維持下、加上政府持續推動重大建設、以及都更危老題材,商用不動產物件仍會是市場資金尋求保值停泊的很好去處,預期今年商用不動產表現仍平穩可期。

整體而言,打炒房政策仍會在持續加碼,房市可能受到壓抑,但受到建材勁揚,引發建築相關產業通貨膨脹,刺激保值心態,市場剛性需求持續撐場,同時都更換屋市場也將大幅推升,適度的打房有助市場交易價量健康發展。

未來隨著全球疫情趨緩,國際農工原料價格持續回升,主計處預測今年國內的經濟成長三‧八三%,對房市基本面視為利多,外界預期全年雙北市房價仍有個位數漲幅,而雙北以外包括桃園、台中、台南、高雄四都房價,在相對基期低,漲幅將有機會倍數於雙北。