房市議題

打破重建迷思 要錢還是要命?

老不一定危險 結構安全才是判定標準

葉怡君 2020-02-03

【文·葉怡君】

臺灣邁向高齡化社會,不僅面臨人口老化問題,隨著時代變遷,早期開發的地區房屋也跟著變老。根據內政部不動產資訊平臺統計,截至二○一九年第三季全臺房屋稅籍住宅類數量八七四萬戶住宅,當中屋齡超過三十年的老屋約四二三萬戶,約占四十八%,老屋的防災、抗震等能力不足,著實對位處環太平洋地震帶上的臺灣民眾,帶來生命財產安全上的隱憂。
 
蔡政府重建KPI 靠危老達標
 
正視臺灣老舊房屋及結構安全問題,一九九八年《都市更新條例》立法,但施行二十二年來,因公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助等議題成效不彰,即便歷經八次修法,仍無法全方位推展。

為加速推動老屋更新,二○一七年,自內政部頒布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,當中放寬許多《都更條例》的限制,明確獎勵額度及項目、稅制上的優惠,成功吸引建商、民眾目光,也讓核定案件急速攀升。

據內政部營建署資料顯示,二○一八年,都更核定案件七十七件,至二○一九年的核定案件攀升至八十九件,年增十三%,但距總統蔡英文去年初設下一百件的KPI(關鍵績效指標),落差十一件未能及格;不過倒是在危老重建上扳回一成,光是去年全臺受理數就有四九三件,當中三五五件通過核定,數超越三百件的設定目標。
 
危老獎勵好
最重要是還「聽得懂」

 
新北市三十年以上老屋約七十二萬宅,二○一九年核定案件達到一百件,相較二十五件的都更核定案件,之間四倍的差距,不難看出危老條例確實有效加速老屋重建腳步。全臺老屋最多的城市,新北市都市更新處處長張壽文指出,「老」不是問題,重點在於「房屋結構安全」,跟人一樣,有些人年輕但卻到處都是病灶,他強調,有些房屋雖然老,但房屋結構還算安全,有些屋齡輕的房屋,因施工過程瑕疵,監工不確實,最後到處都有問題。

危老跟都更的目的性不同,都更強調都市機能再生,當中包含都市發展、景觀、結構安全、生活機能等;危老的目的性明確,針對危險老舊建物,將著眼點擺放在「防災」上,危老及都更的獎勵條件及法令操作方式也不同。都更需要經過「都更審議」,申請期程長,但不需住戶百分之百同意,光是審議時間約一、兩年,後期開發時間更長,完成約需耗費五、六年,長則七、八年。

相較都更,危老雖然需要百分百地主同意才能申請,但不限面積,審查相對單純,且獎勵明確,過去都更最為人詬病問題之一是民眾「聽不懂」,都更需進行「權利變換」等計算,經常造成實施者與民眾溝通的問題。但危老時程快,實施者在財務、時間上掌握明確,更因百分百同意採協議合建方式進行,民眾更容易瞭解分多少,因此誘因較都更大,也讓核定案件急速攀升。

 

新北市都市更新處處長張壽文指出,「老」不是問題,重點在於「房屋結構安全」。(圖/新北市都市更新處提供)

都更、危老各有優缺 不該偏廢
 
臺灣原本期望能仿效日本,從都市更新,轉變成都市再生,因推動困難才改推危老重建,危老確實加速老舊危險房屋的更新速度,二○一九年一百件核定案件中,已有二十件開工,相較都更僅個位開工數,數量上有明顯差距。

危老不受面積限制,導致出現不少狹長型的房型,沒有做整體都市計畫,自然景觀上會有衝擊,危老規定建物向內退縮四公尺,對過去沒有人行道的地區加以改善,但都更能大面積的改善整體市容,一致性較高,但張壽文認為,危老及都更有各自目標及優缺,不該偏廢某項。
 
一坪換一坪?
要看土地持分、區位價值

 
過去都更常出現不同意戶的問題,但危老需要百分之百地主同意才能申請,因此較少發生爭議。面對越來越多的危老申請,張壽文指出,目前最常遇到民眾詢問「一坪可以換回幾坪?」張壽文表示,估價得看「土地持分」及「區位價值」,若擁有土地面積越大、所在區位地價高,地主越有機會一坪換回一坪的居住面積,但若是四、五樓公寓,因戶量多,每戶屋主的土地持分稀釋,因而不易達到一坪換一坪的結果。

不過張壽文提到,四十%的容積獎勵,條件較都更寬鬆,目前全拿的案件不少,以新北地區觀察而言,有機會一坪換一坪包含板橋的江子翠、新埔及新北市政府周邊、中和、永和、新莊及新店等,至於外圍的蘆洲、三重得看是否接近捷運站,若交通便利,一坪換一坪的機會就高。

張壽文指出,民眾問題五花八門,市府經常舉辦說明會,提供民眾當面詢問,官網上也有公開資訊,包含興建期限、違約處理、是否信託等各種疑難雜症都有,更提供協議範本及契約注意重要事項供民眾參考。以都更而言,一般會要求信託,提供履約保證,確保當實施者無法履約,銀行會保證建案完工,降低地主風險。
 
處理順序=危險>老
 
在九二一發生前,從沒人想到臺灣會遭遇如此大的地震,因此房屋未朝耐震設計規劃。從數據上看,都更、危老面對臺灣四二三萬戶的老屋,如同蚍蜉撼樹、緩不濟急,學土木工程出身的張壽文仍強調,老不一定危險,政府理應處理真正危險的建築,加強獎勵危險建築儘快改建,至於老舊但沒有立即安全疑慮的建物,則可透過獎勵增加更新意願。

民眾應注意,於一九七○年至八○年代最常出現海砂屋的問題,目前針對海砂屋透過專案列管補助,民眾應多加利用。二○一六年臺南地震,維冠大樓倒塌,當時曾啟動過房屋健檢,透過市府補助主動諮詢檢測,保障生命財產安全。

 

全臺三十年以上老屋佔四十八%,重建刻不容緩。(圖/本刊資料室)

導正邏輯思維 加速危老重建
 
危老重建加速改建意願,不過總量四十%的容積獎勵中十%時程獎勵部分,將於二○二○年五月九日到期,目前內政部考慮修法延後,各方猜測,修法可能將時程獎勵隨至二○二七年五月三十一(危老條例退場)期間遞減,並增加規模獎勵方式處理,但目前仍沒見到明確規範。

張壽文表示,建商可以選擇購買素地,或是整合都更、危老開發,兩者皆是建築業者的機會,只要政策把餅做大,建商參與開發能獲取合理利潤,公私部門合作,有機會與民眾達成三贏。目前房價有止跌跡象,張壽文認為,只要獎勵維持不變,市場將有機會維持危老熱度。

房價精華地段有建商青睞,獲得重建機會高,不過蛋白區也存有不少老屋,卻難有開發利益,住戶想改建還要貼錢,針對外圍部份張壽文提出,鶯歌就有不少危老案,市府希望透過宣傳及推動師輔導,建議民眾為安全考量進行改建。

張壽文也強調,當前最應當導正的是民眾的邏輯思維,都更及危老出發點是為「保障居住安全」,但不少民眾僅關注一坪能換回多少坪,條件談不攏就不願意重建,臺灣每二十年就有可能經歷大地震,民眾不該溫水煮青蛙,當遭逢地震災損後,才意識到問題的嚴重性,只要是安全結構有問題的建築,透過政府獎勵制度降低負擔,積極面對問題,加速臺灣危險老舊建築重建。