房市議題

二○二○商用不動產雄起

如何看準不動產局勢 在課稅之間尋求獲利

江非凡 2020-01-03

全球主要經濟體現階段的貨幣政策皆維持寬鬆方向,短期國內房貸利率調升機率不大,近期央行在理監事會議中雖已釋出對房地產發展的擔憂,未來或許會有針對房市相應的對策,但考量影響幅度應不太大,各黨總統候選人也無影響房市的重大政見。金管會宣布二○二○年起調降房貸最低風險權數,可讓銀行資本適足率提高,估算資本適足率由現行十四.○八%提高到十四.一六%。

資金推升不動產成首選
 
目前房貸部分自用住宅風險權數三十五%、非自用為百分百。二○二○年起銀行貸款成數,如住宅且還款來源非來自不動產,貸款成數在五成以下,風險權重只要二十%。

由於國內房貸餘額七.一兆元、占國銀放款的二十四%以上,預期調降權數後,可大幅提高銀行的資本適足率,如此將有助於行庫爭取更多房貸業務。至於代表資金動能的M1B年增率仍與M2維持增加態勢,不動產相關貸款餘額也持續成長。整體而言,在國內資金充沛供給的條件下,整體房地產後勢在資金面具有利條件、成長亦具動能。

粗估二○一九年全臺買賣移轉棟數估計約有二十九.五萬棟左右的水準,而二○二○年住宅市場多數看法趨勢將會是正面盤整、多空並存的格局。由於國內住宅價量表現難有爆發性的成長,以國內金融資金面支撐及政策面無重大利空的前提,房仲業者多認為二○二○年房市交易量預估將比二○一九年小幅成長,全臺買賣移轉棟數,二○二○年估將有三十萬的交易水準,延續二○一九年溫和成長的表現。
 
商用、工業用土地
及不動產持續增溫


二○一九年工業用地及廠房投資增強,全臺買氣明顯成長,根據世邦魏理仕發布《台灣工業地產市場概況》最新統計,二○一九年前三季全臺工業地產交易量共計新臺幣四九四億元,其中工業土地交易金額較二○一八年同期成長五十八%,反應工業不動產市場熱絡的交易情況。

由於製造業廠商持續購買自用土地,本土建商加入獵地行列,公部門釋出部分產業用地,皆有助提升工業地成交量,累計二○一九年前三季工業土地成交金額達新臺幣一七五億元,較二○一八年同期成長將近六成,同期廠房及廠辦交易金額近三二○億元,較過去十年同期平均高出近三成,主要受惠於電子業為首的廠商擴產需求穩定,加上部分企業購買營運辦公室所致。

全臺工業地成交總額八成均在北北桃三都,由於土地價格較高,物件相對稀少,工業區的區位深受投資人青睞,其中臺北市的北投士林科技園區內土地交易日趨熱絡,加上臺商在中美貿易戰的陰霾下陸續回流,多家建商看好雙北廠辦市場,紛紛於前三季購地,預計未來興建廠辦大樓,以供租售。自用型買方投入廠房及廠辦的投資金額逾二六○億元,占總交易量的八成,顯示製造業者為儘速投入生產,更傾向購買現有廠房。

而臺北辦公室租賃市場為商用不動產主要觀察指標,其中A辦市場租賃動能穩健加上無新供給釋出,A辦平均空置率下探至六.四%,創二○○二年以來的新低,由於臺北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少,且租金水準上揚,部分大型企業轉而考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。

臺北B辦平均空置率持續下降,於本季降至三.五%,主要得益於二五○坪以上的辦公單位需求穩定,促使A辦平均空置率達二○○二年以來的最低點,二○一九年最著名的交易為京華城標售案,買方為中石化鼎越開發以三七二億取得五千坪市區土地、壽險業者參與直接商用不動產投資金額已達六十五億元,已超過二○一八年總額五十七億元。

由於壽險業者尚可用於不動產投資的餘額達新臺幣五.九兆元,加上國內銀行資金寬鬆,市場游資極度充沛,買盤看好的商用及工業用不動產正處於方興未艾。

 

大部分企業考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡,圖為示意圖。(圖/本刊資料室)

房地合一稅法及供需發功
打壓個人持有

 
反觀現階段住宅型市場則遠不如商業型不動產,在供給面來看,業者慣行以「使用執照」代表可直接成為新成屋的供給量,而「建築執照」則是指未來進入市場的供給量,屬未來進行式。

按內政部統計,二○一九年全臺住宅使照核發戶數為五.二七萬戶,儘管比二○一八年微減二%,但比起二○一四房市景氣高點的四.七三萬戶,增幅仍超過十%,創十一年來第三高紀錄。

分析七都的使照核發概況,其中又以桃園市、臺中市、新竹縣市增長最為明顯,尤其桃園市年增三十七%最多、其次是臺中市年增二十二%,這些增長的戶數能否順利去化,將是住宅後市指標。

建築執照核發量高達八萬一八五四戶,不僅年增二十%,更創十一年來新高,超越金融海嘯之後的新高紀錄。其中,包括桃園市、臺中市、臺南市建照核發量年增幅皆超過三成,使用執照發放量多、建照量也多,等到二○二○至二○二一年陸續交屋後,預期對市場造成衝擊,如房市反轉將成為賣壓的集中點。

由於臺灣二○二六年將直接面對高齡化社會的衝擊,臺灣的老年人口將突破二十%門檻,走向超高齡社會。老年人口數持續增加相對勞動人口不斷下滑,將衝擊整體競爭力。

自二○一六年起房地合一稅上路,因取得贈與房產之後轉售,除房屋獲利要課稅外,土地獲利也要課稅,相較過去僅課徵房屋獲利所得,稅負大幅加重。據內政部統計,近十年買賣移轉棟數從二○一○年突破四十萬棟新高後,隨著房市景氣翻轉,二○一四年一度跌到二十四.五萬棟低點,近二年才緩步回升到二十九萬餘棟;其中繼承移轉持續攀高,房地合一稅上路前一度爆量到五萬餘棟,顯現稅負增加下的影響。

論及房地合一稅,便要直接觀察《所得稅法》,其中第十四之四條便是課稅的依據,其內容為:第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算,為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。

其為繼承或受贈取得者,以交易時成交價額減除繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值,與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失,得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後餘額,不併計綜合所得總額,按下列規定稅率計算應納稅額:

一、中華民國境內居住之個人:

(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。

條文針對持有短期一年內便轉手者獲利課稅四十五%的稅負,之後依持有期間降低課稅標準,其超過十年依需課徵十五%的稅負。看似針對短期持有者課以較高的稅負,實際上對過去以不動產遺產繼承卻是殺傷力最沈重的條文。

由於贈與房產認定價格是贈與時的公告土地現值及房屋評定現值,二者加總金額多為市價三成至五成,未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼承成本大幅提高。

 

未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼承成本大幅提高,圖為示意圖。(圖/本刊資料室)

景氣供需之行情才是真行情

臺灣面臨高齡化、高房價等「雙高」問題,在早年《遺產及贈與稅法》一度為十%單一稅率下,繼承移轉棟數自二○○一年後一路增長,創一九九一年至今二十七年統計以來新高;但贈與移轉自二○一六年房地合一稅上路後,因稅負加重,回落至四萬餘棟,主因便是遺產及贈與稅法稅率調高,加上房地合一的所得稅法的認定成本,便遺贈稅提高,受遺贈稅再轉手的課稅計算更是重中之重。

舉例來說,房地合一稅上路後,若父母贈與北市一戶總價一千三百萬元住宅給子女,認定成本的公告土地現值加上房屋評定現值可能僅三百萬元,過幾年後,子女以一千五百萬元轉售該房屋,國稅局認定獲利金額是一千五百萬減去三百萬元的一千兩百萬元,繳納稅負相較沉重。加上自二○一二年實價登錄政策上路後,國稅局更能掌握市場價格,二○一三年實施核實課稅,且直接與個人綜所稅掛鉤,反應到今日個人投資置產開始退場,現在住宅買家改以自住、預算型為主。

其中,房地合一稅以自住或農地及公共設施保留地才有機會獲利在四百萬元內免納所得稅,但也要注意有一些客觀條件,觀察《所得稅法》第四之五條:前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合第一款規定者,其免稅所得額,以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限:

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

過去房價大漲時代,偏遠郊區、旅遊地區的房產美其名為價值窪地,如整體房價失去上漲空間,缺乏買盤支撐將是回落最快的標的。部分堅持房地產為傳統保值增值的良好標的,在人口紅利轉為負值,加上稅法超高稅率,這類住宅型不動產已難看到大漲行情,特別是推案量大的地區更隨房貸利率成本變動,要注意高斷的風險危機。

現階段看到的商用辦公大樓及工業用地,在企業實際需求及壽險公司增持,特定地段之商業區仍是物以稀為貴的好產品。投資人在不動產購買或出售已不能單看過去的走勢,更要看持有時間、市場需求及稅負的標準,並觀察商品類型,才能成為持盈保泰的獲利一族。