產業時事

包租代管夯 百億商機來襲

房仲業轉型潮

陳彥竹 2018-11-29

不知道你曉不曉得,現在租屋,正是時候!為了推動社會住宅政策,內政部祭出參加包租代管者可享有稅賦優惠,房東租金收入新台幣一萬元以內免納所得稅,超過一萬元部分,房屋必要損耗所支出費用可再減除六○%,並根據「租賃住宅市場發展及管理條例」,建立包租代管服務制度,讓台灣民眾能夠安心接觸,也說明了房產新時代來臨。

內政部政務次長花敬群指出,截至九月二十日止,全台已有四一六家業者申請租賃住宅服務業許可登記,其中四家已許可成立,分別為台北市的成德物業管理顧問、兆基管理顧問以及桃園市的友租居、心享不動產經紀,過去包租相關業者已達兩百多家,如今申請業者呈數倍成長,台灣包租業儼然成為今年度的明星產業。

「平均有兩棟房子可出租的屋主,平均年齡在六十,對於這樣的年齡來說,處理租屋瑣事是很有負擔的,」兆基管理顧問股份有限公司總經理李建成說到,早在政府推動包租代管前,就已經看準服務商機的他,至今服務五千多房的規模,已是台灣最大包租代管公司。

「我從以前就是租屋族,所以看了很多租屋會遇到的爭議,這是可以被解決的,」李建成簡單一句話道出進入包租代管服務產業的原因,也提到過去跟現在消費習慣的改變,房東的地位從提供房子給房客小額租住的屋主,變成是要服侍房客的服務員,是不斷有租屋爭議的原因。
 
包租代管 服務包山包海
 
李建成介紹到,包租是指房東將房子交給業者,再由業者成為二房東並轉租的型態;而代管則是指業者作為橋樑、溝通者,幫助房東找到房客、並協助處理房客居住過程中的問題。

根據內政部統計,全國有近三百萬的租屋人口,租屋需求高,「價錢合理,什麼房子都能租出去,」李建成表示有不少屋主沒有時間整理房子,也是讓房屋空轉的一大原因,目前光台北市閒置餘屋就有三萬多戶,然而將房屋修繕提到合理的市場價格,也是管理顧問公司的經營項目之一,「租屋會遇到的問題,我們都要解決」。

甚至是過濾房客以及關心房客的狀況,也成為了服務的一環,「因為租房最擔心遇到房客生故問題,除了挑選低風險房客,還得定期關心房客甚至結合生命輔導機構,」曾經注意到房客繳交房租狀況不尋常,因而派人前往關心,也在引介至生命輔導機構後,讓整體狀況好轉,李建成說到硬體設備的維護之餘,獲得房東與房客的信任,其實才是產業內的決勝關鍵。
 
借鏡日本 台灣發展空間大
 
新法實施三個多月,已有四一六家業者申請許可設立包租代管營業項目,但是目前媒合不到兩千件,距離政府目標八年八萬戶,還有一段差距,「其實就是專業二房東的概念,但是台灣在這一塊的觀念還不成熟。」李建成說到,日本是台灣的借鏡,包租代管的發展相當盛行,基本上日本市區有六成以上都是包租代管的模式。

甚至日本已經發展不少居家IT設備,利用居家警報器、監視器等IT技術來擴大管理件數、降低管理成本,以日本三大房屋租賃企業來看,日本的宅都、東急、東京接手握超過一百萬戶房源,除了有規模的服務,更可以蒐集大數據讓服務精準化,使得產業實力不斷提升,甚至衍伸家具採購與維修服務等商機。

花敬群表示,從業者申請登記許可件數及公會籌設狀況,整體而言市場態度相當積極,包租代管推動會是可行的,並且認為未來各縣市公會陸續成立後,公會全國聯合會也會順勢成立,產業體系也就會越來越完整。
 
政策雙贏 但未必適用全地段
 

然而看似雙贏的政策,是否能符合時宜,真正打動房東乖乖將房屋租約檯面化,也是一門問題,目前政策所遇到的困難,在於房東不願繳稅,因此許多出租事實被隱藏,而專法中提到六千元內租金可免稅,對於租金動輒萬元起跳得雙北來說,似乎沒有吸引力道,也成了租賃專法上難以推動全面性投入的困境。

台灣包租代管觀念較慢成熟,並不代表無可發展,房價居高不下的台灣,面對年輕族群買房困境,消費習慣開始注重生活品質,不將買房規劃盡人生計畫已經不稀奇,如政府能有效保障公民居住問題,讓人民安居樂業無非是最大國家發展基礎。