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本期雜誌

刊號 / 381 發行日期:2018-01-03 [點閱數: 157]

封面故事

姜統掌

 

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 歲末寒冬之際,大家普遍想到的是待在溫馨家中,渡過歡樂耶誕節或喜慶的新年,殊不知竟有逾百萬國人,居住在違規加蓋或木板隔間的房屋,時時刻刻將生命置放在不確定發生,然而一發生便可能逃生無門的危機之中。

我國憲法第十五條明文訂定,「人民之生存權、工作權及財產權,應予保障。」這乃是政府最基本的責任,也是上位者念茲在茲的施政重心。總統蔡英文先前在一場社會住宅動土典禮時表示,政府要當年輕人逐夢的後盾,協助年輕人、經濟社會弱勢者找到安居樂業的家。行政院也提出住宅法修正案,八年辦理二十萬戶社會住宅的目標不變。在這一年之中,「住宅法」修正、「租賃住宅市場發展及管理條例」也快速三讀通過。

如按揭住宅法第一條之立法目的:為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本法。見諸法案以及內政部提出的社會住宅規劃,二○一七年堪稱是社會住宅元年。

內政部長葉俊榮日前更表示,八年二十萬戶社會住宅已是「現在進行式」,目前各地方政府興建已完工逾八千五百戶、施工中逾八千戶,預計至二○二○年可達興建四萬戶以上、包租代管也有四萬戶;而當二○二四年,社會住宅二十萬戶也可順利達標。然而,觀諸內政部目前公布的社會住宅興建進度(參見附表一),惟現有標註業已完工的社會住宅令人錯愕,幾乎是二○一六年計畫撰寫以前便完工充數。

 

黑市+違建

成為臺灣租屋市場現狀

 

臺灣近年來房價水漲船高,在多數人薪資長年沒有大幅增長的環境,造成貧富差距逐漸擴大,每年的新推案高高的房價對無力購屋的無殼蝸牛,已然是無法購得一處屬於自己的棲身之處。

根據行政院版租賃住宅市場發展及管理條例草案總說明中指出,國人因居住或就學因素有租賃住宅需求者,估計約有二八五餘萬人,約涵蓋我國總人口八分之一。這個相當多數為弱勢的族群,面對多數有錢有勢的房東,往往便發生租賃權利義務關係不對等、租賃住宅廣告資訊未真實透明,更有糾紛被扣租押金甚至告上法院的社會版案例發生。

現任內政部次長花敬群曾直指,臺灣租屋市場是「黑市」,房東不繳稅變成理所當然,讓住宅政策推不動,房東與房客都不安定,逼大家不得不買房,高房價通膨加上失業率使民眾痛苦指數不斷攀升。

更而甚之,提及搭建違章建築,在早期更是有為者亦若是,家家戶戶為擴大自有生活起居空間,而有陽台外推、夾層等作法,截至去年十月底全國違建列管未拆數量,來到歷史新高數量六十六萬七千餘戶(參見附表二),相較過去每年拆除二、三千戶(參見附表三),現有違建恐怕百年也拆不完,致使多數主管官員認為違建乃歷史共業,劃分新違建及老違建,讓大多數違建持續存在。

而這些當初的建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記,在法律或所有權狀上並無「建物所有權」之合法保障;但在司法實務上,仍認為建造者,擁有該建物之事實上處分、管理之權能,可以買賣也可以使用、收益。因此,建造者或買進違章建築之人,對該違建自然有使用以及出租之權利。去年十一月新北市中和區一處公寓發生一起造成九人死亡的火災,四、五樓出租套房全面燃燒,而該棟五層樓公寓,四樓隔成十二間、五樓十三間木造出租套房。在有利可圖之下,這類將現有公寓重新隔間,將房間數極大化,根本不符合消防法規,漠視人命莫以為甚(近半年租屋火災整理參見附表四)。

 

國際社會住宅標準 

臺灣從零開始

 

崔媽媽基金會執行長、社會住宅推動聯盟召集人呂秉怡,直陳這次大火,即使有各種成因,但直接導致如此慘重傷亡,仍在於建築管理制度出大問題。該出租套房僅兩層樓即隔二十五間收租,絲毫不顧及隔火和逃生路線,成為名副其實的「棺材房」。

普遍而言,租屋市場的承租方多是學生、年輕上班族及弱勢家庭。年輕人以購屋為目標,暫時屈身頂加等窳陋、危險處,一則缺乏危機意識,二則這是社會的普遍價值觀(吃苦只為購屋)。但也有許多弱勢房客,常被一般市場排擠而「租不起且租不到」,不得不蝸居在租屋市場的底層,這也是屢次大火罹難者和倖存者的共通背景。

其實,早在七年前(二○一一年)國內便已通過的住宅法,內文便揭示「社會住宅」:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。

在此同時,國際間「社會住宅」已經成為先進國家住宅政策重要一環,先前統計各國社會住宅占住宅總量比例:荷蘭三四%、英國二○%、丹麥一九%、芬蘭一八%、瑞典一八%、歐盟平均占一四%、美國 六.二%、日本六.○六%、香港二九%、新加坡八.七%。然依據統計資料顯示,現今國內由政府所提供的社會住宅比例只有○.○八%,遠低於其他國家。

二○一六年修訂的住宅法更確立社會住宅的法源依據,在現實社會需要,未來推動社會住宅占比達到都會區一定成數,也為勢在必行之趨勢。

按照新版的住宅法規定,社會住宅應提供至少三○%以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。

也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

這類型比無殼蝸牛更為弱勢的社會或經濟弱勢族群,像是單親家庭、受家庭暴力或性侵害之受害者、身心障礙者、獨居老人、AIDS患者、遊民等,更是常常受到社會大眾所忽略、排擠。

然而,一份根據崔媽媽基金會所作問卷,資料顯示有意願接受弱勢族群的房東不到一○%,而這還僅僅只有意願接納弱勢者,實際願意以較低的租金租予獨居老人,比率恐在千之五以下,更相信有相當比例將AIDS 患者等這類國人視作洪水災難,避之不及。

因此推動社會住宅是需要政府公權力適當的介入,作為社會住宅一股正向的推力,以保障社會或經濟弱勢者居住與生活的基本權益,以提供符合社會或經濟弱勢族群「適當及可負擔」的住宅。

 

租得到合法安全宅 

成為現實難處

 

現階段政府的計畫乃自二○一七年開始起算,前四年(至二○二○年)政府直接興建四萬戶及包租代管四萬戶,計八萬戶;第二階段(至二○二四年)目標政府直接興建八萬戶及包租代管四萬戶,累計二階段共興建十二萬戶及包租代管八萬戶,共計二十萬戶社會住宅。

綜觀此一規劃,執行者在考量土地取得以及興建成本,乃有前階段四萬戶後階段八萬戶的安排,更規劃第一階段和第二階段分別要增加四萬戶的包租代管,作為社會住宅。

在直接興建社會住宅方面,依照過去興辦國民住宅的經驗,但由於資金融資困難、土地取得困難等因素,使國宅興建緩慢,數量也不如預期;對此,新住宅法針對興建社會住宅所需土地部分,直轄市、縣(市)政府得運用縣市所有土地。如有不足,可無償撥用國有非公用土地,且租金及其他收益無需解繳國庫;而特種基金之國有非公用土地,可以辦理長期租用,可大幅降低縣市政府取得社會住宅土地成本。

有關興建社會住宅所需經費部分,內政部規劃成立社會住宅融資服務平台,以協助地方政府取得較低利率之中期融資。此外,為提高現有資源效益,規劃將既有「社會住宅中長期推動方案」補助工程費及用地有償撥用費方式,調整為就地方政府興辦社會住宅營運期間,淨收入不足歸還融資款或自籌款,就該非自償性經費提供部分補助,並就興建期間融資利息提供補助。惟整體而言,過去有國宅處專責作規劃興建,如今國宅處廢除多年後,各縣市要重新動起來,殊為不易。如臺北市都發局便在南京東路成立中區辦公室,將住宅相關企劃、工程發包興建以及承租服務等業務獨立操作。

由於過去政府政策以居者有其屋為主軸,直至二○一四年廢止「國民住宅條例」,其間國宅自一九七六年以來,合計三十八年共辦理約三十九萬戶(約一百五十八萬人)解決居住問題。相對而言,政府長期以來漠視租賃市場,不但手中擁有的出租住宅量極少,也無法掌握租屋者的基本資料與需求,如住宅租賃人口數、年齡分布、負擔能力、每戶居住人口數與座落位置等,以致推出的住宅政策難以對症下藥,如臺北市捷運局迄今規劃上千戶捷運聯合開發住宅,其中超過八百戶租金在三萬元以上,外界戲稱「養蚊宅」。

為了活化及去化餘屋,新方案簽約三年、第三年可享八折優惠,最優惠方案則是第五年享七折優惠,且沒有公共住宅家庭年收入限制。在未能考量市場需求,原來的公益目的反成為弱勢需求者租不起的示範。

 

短期整頓出租違法房

長期以房養老換社會宅

 

社會住宅可以透過興建,也可以藉由包租代管等多元方式辦理,但可以預見三、五年內新興建的社會住宅數量十分稀缺;整體八年二十萬戶社會宅中,短期內私人不動產仍扮演住宅租賃市場主要角色,內政部便設定包租代管民間空餘屋八萬戶來達成。惟截至目前為止,六都中僅臺北市完成招標,共計有四家公司擔任社會住宅包租代管執行者。惶論其間關於賦稅減免作業進度不及,而高雄市連時程都未向內政部提出。(參見附表五)

但現有出租市場中,多數房屋並沒有承租社會住宅的資格,甚至打聽到成為包租代管後,房屋稅、地價稅均要上漲,加上出租的租金有上限等限制,相關所得均需申報所得稅,許多房東反而直接打退堂鼓,而以現有逃稅、違建、不設消防安全設備等方式來降低成本。

觀察現有租屋市場的承租方,多是學生、年輕上班族及弱勢家庭,截至二○一七年六月底我國房屋稅籍住宅數量為八百五十三萬餘宅,全國屋齡介於超過四十年者,計有一百七十九萬餘戶共占二一%,這些已是檯面上看得到的問題。如何改善現有涉及公益、性命攸關的租屋市場,將是這八萬戶包租代管的重要課題。

整體而言,社會住宅可說是準社會褔利政策,就是由政府蓋房子出租給民眾、或者由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅。同時,它的租金也會比較便宜。它跟過去以出售為主的國民住宅不同,社會住宅是只租不售的住宅,使政府提供的住宅資源能夠循環利用,照顧更多的民眾。以平均承租十年、耐用年限五十年的社會宅來看,便可比傳統國宅多出五倍的照顧效果。

如按內政部官網所言,相當重視社會住宅的品質與管理,期許各處社會住宅都能取得綠建築標章、無障礙住宅標章及智慧建築標章,及適當配置太陽光電;訂定住戶生活公約,讓所有社會住宅社區都能有秩序地運作;並強化社會住宅與當地社區之融合,讓社會住宅成為國人肯定的好宅,使住進去的民眾可以感到幸福與驕傲。

但,處在經濟與社會弱勢情境中的國人,在所謂的住宅市場裡,飽受著「買不起」、「租不起」、「進不了」、「住不了」等多重困境,中和一場吞噬九條人命的惡火,再次燒出租屋市場的陰暗混濁,也是對租屋問題複雜難解的警示。主政者別把數字僅作統計或個案,因個案問題將會衍生更多的社會問題。期待在社會住宅興起,政府與房東們能重視居住正義,這個「人權議題」!



 


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